公摊面积最新规定2025

　　近年来，公摊面积一直是房地产市场备受关注的话题，涉及广大购房者的切身利益。近期，各地关于公摊面积的政策动态不断，下面为您详细介绍相关最新规定。

　　一、部分城市按套内面积计价销售

　　2025 年，部分城市积极响应市场需求，在公摊面积政策上有了新动作。自 2025 年 1 月 1 日起，湖南省衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价，明确取消公摊面积。这一举措使得购房者在购房时能更清晰地了解所购房屋的实际使用面积，避免了因公摊面积不透明带来的困扰。而广东省肇庆市从 2024 年 5 月 1 日起，就开始按套内面积进行商品房的宣传和销售。此外，广西发布通知，引导市场按住房套内面积计价销售;湖南湘潭也明确，房地产开发企业可实行按住房套内面积计价宣传销售。

　　不过需要注意的是，调整为套内面积计价方式并不等同于取消公摊面积。例如湖南衡阳的通知虽未提及“取消”二字，但明确要求房企在销售前公示被分摊的共用部位、参与分摊共用建筑面积等内容，让消费者清楚知晓所购房的公摊情况。

　　二、按不同方式计价，购房成本不变

　　从各地实施效果来看，不论以建筑面积计价，还是以套内面积计价，只是两种不同的计算方式，购房成本并不会发生变动。清华大学房地产研究中心主任吴璟举例说明，假设一套房总价 200 万元，建筑面积 100 平方米，套内建筑面积 80 平方米。按照建筑面积计价是 2 万元每平方米;按套内建筑面积计价则是 2.5 万元每平方米，但购房者付出的总价不变。同时，相关的供暖费和物业费在两种计算方式下也不会因此改变。

　　三、公摊面积的构成

　　根据 2001 年施行的《商品房销售管理办法》，商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分构成。公用建筑面积一般包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

　　四、取消公摊面积面临的问题

　　在业内人士看来，取消公摊面积不能一蹴而就，会影响到购房者的权利。《商品房销售管理办法》指出，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。从购房人角度讲，公摊面积太小可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户、公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。此外，取消公摊面积后，还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。

　　五、多地提升住房得房率举措

　　公摊不能盲目硬性取消，为解决公摊过大、测量过程不清晰等问题，近年来多地政府通过调整建筑规范、计容标准，提高住宅的得房率，让公摊面积在不影响居住品质的同时变得更合理。例如，今年长沙出台对房地产项目的计容新规定，新规后拿地开建的住宅项目得房率大大提升。浙江绍兴、温州、金华、湖州等地先后明确，空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等。杭州发布楼市新政，首次明确新成交宅地均可以享受面积认定新规，如封闭式阳台只算一半面积，用于满足停车配建最低标准的停车空间不计容积率等。深圳发布新版《建筑设计规则》，避难层、机房等公共区域将不再计入容积率面积，购房者承担的公摊成本将下降。惠州也表示，部分公共辅助用房不计入容积率建筑面积，并对计入公摊的面积设置了上限，有助于减轻购房者负担。

　　公摊面积收费标准最新

　　公摊面积本身没有单独的收费标准，不过在涉及房屋交易、物业收费等方面会有相关费用计算，具体如下：

　　1、购房时：

　　价格方面：购买新房时，房价通常是按建筑面积计算，即套内建筑面积与公摊面积之和。公摊面积的价格与套内建筑面积的价格一致。例如，一套房子建筑面积为 100 平方米，其中套内建筑面积 80 平方米，公摊面积 20 平方米，若每平方米房价为 2 万元，那么房屋总价就是 200 万元，这里面包含了公摊面积的价格。

　　相关比例：不同类型的房屋公摊率有所不同。一般来说，7 层以下住宅公摊率为 7%-12%;7 层至 11 层住宅公摊率为 10%-16%;12 层至 33 层住宅公摊率为 14%-24%;别墅类的公摊率为 1%-8%。

　　2、入住后：

　　物业费：物业费通常是按照房屋的建筑面积来收取，包括套内面积和公摊面积。如厦门集美灌口龙湖嘉誉，高层住宅物业服务费 3.5 元 /㎡/ 月，就是按建筑面积计算，业主需为公摊面积部分支付相应的物业费。

　　水电费公摊：小区内的公共区域水电费，如楼梯间照明、电梯运行、小区绿化用水等，会分摊到每户业主，按实际产生的公摊量收取，要求不得盈利。

　　公摊面积多少属于正常范围?

　　不同类型的房屋，公摊面积的正常范围有所不同：

　　多层住宅：7 层以下住宅，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约为 10%-15%。如果是有底商或地下设备用房等，公摊率可能会有所上升，一般在 7%-12% 之间。

　　小高层住宅：7-11 层为小高层。没有设计电梯的小高层，公摊系数一般在 10%-15% 左右;带有电梯的小高层住宅，公摊系数在 15%-20% 之间。

　　高层住宅：12-33 层住宅为高层住宅。高层住宅由于需要更多的公共设施，如电梯、消防通道、设备层等，公摊率通常在 14%-24% 之间，一般来说，20%-25% 左右较为常见。

　　别墅：别墅类包括独栋别墅和联体别墅，公摊率一般在 1%-8%。独栋别墅一般没有公摊面积，联体别墅会有较少的公摊面积，主要是一些共用的道路、绿化等区域。

　　公寓或商住两用楼：这类建筑往往包含更多的公共设施和服务空间，公摊面积可能在 10%-20% 左右，具体依项目设计而定，有时甚至更高。

　　不过，国家对于公摊面积并没有明确规定必须控制在某个具体区间范围内，实际的公摊率可能会因楼盘的具体设计和规划而有所不同。