农村房屋确权2025新规

　　在乡村振兴的大背景下，农村土地制度改革持续推进，2025 年农村房屋确权新规的出台，对于保障农民权益、盘活农村土地资源意义重大。下面就为大家详细解读这些新规。

　　一、确权核心目标与证书颁发

　　2025 年宅基地确权登记的核心目标是实现“房地一体”登记，也就是将农村宅基地使用权和房屋所有权进行统一登记，并颁发不动产权证书。这一举措明确了农民的财产权，为后续的宅基地流转、抵押贷款、拆迁补偿等提供了坚实的法律依据。

　　根据《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应与不动产登记簿一致;如不一致，除非有证据证明不动产登记簿确有错误，否则以不动产登记簿为准。第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　二、可确权的特殊情况

　　城镇户籍子女有权继承父母在农村的房屋，从而获得宅基地使用权并进行确权登记。这一规定保障了农村居民的权益，让子女能够合法继承和使用农村的房产和宅基地。

　　此外，对于超面积建房问题，新规也有了新的解决方案。长期以来，由于历史遗留问题和监管不到位，一些农村家庭在建房时超出了规定的面积。如今，对于超出面积不大且符合规划的房屋，在经过相关审批手续并补缴一定费用后，可以予以确权登记。补缴费用的标准将根据当地的实际情况和超出面积的大小来确定。例如，若某村民家的宅基地规定面积为 200 平方米，但实际建房面积为 250 平方米，超出了 50 平方米。根据当地规定，补缴费用为每平方米 100 元，那么该村民需补缴 5000 元。补缴费用后，经过审批，其房屋即可进行确权登记，保障了农民的合法权益。

　　三、无法确权的宅基地类型

　　未经批准私自建造

　　根据《土地管理法》规定，农村建房必须符合村庄规划，并经过乡镇政府审批。如果农民未办理合法审批手续，擅自占用耕地、林地或其他非建设用地建房，这类房屋将被认定为违建，无法确权登记，甚至还可能面临拆除风险。

　　占用耕地或生态保护红线内

　　国家严格保护耕地和生态红线，任何在基本农田、生态保护区违规建造的房屋，均无法确权。即便已经建成多年，仍可能被认定为违法建筑，面临拆除或收回。2025 年中央一号文件再次强调“不允许城镇居民到农村购买宅基地”，并严禁违规占用耕地建房。

　　城镇居民违规购买

　　农村宅基地仅限本集体经济组织成员使用，城镇居民私下购买农村房屋或宅基地的行为不受法律保护。即便签订了买卖合同，也无法办理确权登记。2025 年自然资源部明确，严禁为城镇居民在农村购买的住房办理确权发证。

　　一户多宅且超标

　　我国实行“一户一宅”原则，即一个农村家庭只能拥有一处宅基地。如果因继承、分户等原因形成“一户多宅”，超出部分可能无法确权，甚至需缴纳宅基地超占使用费。目前国内多个地区已经开始试行对宅基地超标的部分收取超占费用。不过，如果多个宅基地总面积未超标则是允许的。这种情况下，可通过分户(如子女成年后独立申请宅基地)或自愿退出多余宅基地的方式合规化。

　　长期闲置或房屋倒塌

　　根据《宅基地管理办法》，宅基地闲置超过 2 年或房屋倒塌未重建的，村集体有权收回土地使用权。因此，对于这类宅基地无法确权。部分试点地区已开始清理长期闲置宅基地，农民应尽快确权或翻建房屋。

　　四、农民应对建议

　　自查合规性

　　农民应检查房屋是否经过审批，是否符合“一户一宅”规定，避免因历史遗留问题影响确权。

　　及时补办手续

　　若房屋未批先建，农民应尽快向村委会和乡镇政府申请补办手续，争取合法化。

　　避免违规交易

　　城镇居民切勿购买农村宅基地，农民也不要私下出售，以免权益受损。

　　关注地方政策

　　各地对宅基地管理有不同细则，农民需关注当地政策，如云南已出台负面清单，严禁违规行为。

　　农村房屋确权后可以改户主吗?

　　农村房屋确权后可以改户主。但需要满足一定条件并遵循相关流程。

　　一、变更条件

　　具备民事行为能力：新户主需具备完全民事行为能力，能够对自己的行为负责。

　　土地权属清晰：所涉土地必须权属清晰，无争议。

　　家庭成员同意：其他家庭成员需对户主变更表示同意，不得有异议。

　　为本村集体成员：新户主必须是本村集体内部的成员。

　　二、变更流程

　　准备材料：准备原户主和拟变更户主的身份证、户口本、房屋产权证明等相关证件。如果是因继承、买卖、分家析产等原因变更，还需提供相应的证明材料，如遗嘱、法定继承公证书、房屋买卖合同、分家协议等。

　　提出申请：向房屋所在地的村委会提出变更户主的申请，并填写相关表格，详细说明变更原因等情况。

　　村委会审核：村委会对申请进行审核，核实相关信息的真实性和合法性，同时征求村民意见。

　　公示：村委会将变更户主的申请进行公示，公示期一般不少于 7 天，接受村民监督。

　　乡镇政府审批：公示无异议后，乡镇政府对申请进行审批，若符合规定则予以批准。

　　办理变更手续：经批准后，持相关材料到不动产登记部门办理房屋产权变更登记手续，将户主变更为拟变更的人员。