农村宅基地新政策2025规定

　　一、确权政策要点

　　宅基地确权登记核心目标是实现“房地一体”登记，即农村宅基地使用权和房屋所有权统一登记，并颁发不动产权证书。这不仅明确了农民财产权，也为宅基地流转、抵押贷款、拆迁补偿等提供法律依据。

　　二、5类无法确权的宅基地

　　1、未经批准私自建造的宅基地：根据《土地管理法》，农村建房须符合村庄规划并经乡镇政府审批。未办理合法审批手续，擅自占用耕地、林地或其他非建设用地建房，房屋会被认定为违建，无法确权登记，还可能面临拆除风险。例如村里老李在自家耕地上建房且未向村委会申请，房子最终被认定为违建。

　　2、占用耕地或生态保护红线内的宅基地：国家严格保护耕地和生态红线，在基本农田、生态保护区违规建造的房屋，无法确权，即便建成多年，仍可能被认定为违法建筑，面临拆除或收回。2025年中央一号文件再次强调“不允许城镇居民到农村购买宅基地”，并严禁违规占用耕地建房。

　　3、城镇居民违规购买的宅基地：农村宅基地仅限本集体经济组织成员使用，城镇居民私下购买农村房屋或宅基地的行为不受法律保护。2025年自然资源部明确，严禁为城镇居民在农村购买的住房办理确权发证。

　　4、“一户多宅”超出部分：我国实行“一户一宅”原则，若因继承、分户等原因形成“一户多宅”，超出部分可能无法确权，甚至需缴纳宅基地超占使用费。目前国内多个地区已开始试行对宅基地超标的部分收取超占费用，这种情况可通过分户(如子女成年后独立申请宅基地)或自愿退出多余宅基地的方式合规化。

　　5、闲置超过2年或房屋倒塌未重建的宅基地：根据《宅基地管理办法》，宅基地闲置超过2年或房屋倒塌未重建的，村集体有权收回土地使用权，此类宅基地无法确权。部分试点地区已开始清理长期闲置宅基地，农民应尽快确权或翻建房屋。

　　三、继承政策调整

　　三类子女无权继承农村宅基地

　　1、户籍迁出农村集体的子女：根据《农村集体经济组织法》第三十五条，宅基地使用权与村民身份深度绑定，非本集体经济组织成员不得继承使用权。若子女户籍已迁出农村(如落户城市)，仅能继承宅基地上的房屋所有权，且需遵循地随房走原则。房屋存续期间，子女可继续使用宅基地，但不得翻建、扩建或重建;若房屋因倒塌、灭失等原因无法居住，村集体将无偿收回宅基地。

　　2、已分户并取得新宅基地的子女：新规严格遵循一户一宅原则，《土地管理法》第六十二条明确规定一户一宅制度。若子女因分户(如结婚、独立成家)已申请新宅基地，则丧失继承父母宅基地的资格。即使父母宅基地面积较小或子女名下宅基地未达地方标准，亦不可通过继承突破一户一宅限制。

　　3、父母违建房屋子女：依据《城乡规划法》第六十五条，未取得规划许可、占用耕地建房等违建行为，房屋本身不具备合法产权，子女无法通过继承获得使用权。此类房屋不仅无法确权登记，还可能面临强制拆除。若房屋被拆除，继承人无法主张任何补偿。

　　其他继承相关规定

　　1、宅基地所有权归集体，仅房屋可继承。非本村户籍子女继承后，使用权依附于房屋存续状态，且不得流转给非集体成员。

　　2、部分地区允许城镇户籍子女对房屋进行修缮(如浙江)，但北京等地明确禁止翻建，需提前咨询当地政策。

　　3、要及时办理房地一体确权登记，明确家庭成员为共有人;定期维护房屋，避免因倒塌失去使用权;还可以通过出租、合作经营等方式盘活闲置房屋，保留未来土地增值收益。

　　四、申请、审批、使用及流转规定

　　申请条件

　　申请人需为本村集体经济组织成员，有合法的住房需求，承诺按照土地利用总体规划和村庄规划使用土地，遵守国家有关土地管理的法律、法规及政策。

　　审批程序

　　申请人提交宅基地申请及相关材料，由村民委员会进行初审并公示申请事项，然后提交乡镇人民政府审批，经批准后，村民委员会通知申请人办理相关手续。

　　使用规定

　　申请人应按照审批确定的用途使用宅基地，不得擅自改变用途;应按照规定期限建造房屋，禁止长时间闲置土地;应遵守土地保护政策，合理使用土地资源，防止土地破坏和污染。

　　流转规定

　　需转让宅基地使用权的，应报经村民委员会同意，并按规定办理相关手续;宅基地流转应遵循公开、公平、公正的原则;流转方式、价格等事项，由双方协商确定。

　　农村宅基地一宅两户怎么确权?

　　农村宅基地一宅两户的确权需根据具体情况来处理，常见的方法如下：

　　符合分户条件的情况：若两户符合分户条件但未进行分户操作，应先向村集体和相关部门申请分户。经审核通过后，重新划分宅基地，然后两户可分别申请宅基地确权登记，各自明确其宅基地使用权范围。

　　因继承房屋导致的情况：由于宅基地遵循 “地随房走” 原则，因继承房屋形成的 “一宅两户”，继承人可继续使用该宅基地上房屋及相应土地，直至房屋自然灭失，这种情况可按规定办理确权登记。

　　不符合分户条件的情况：若两户均为本村集体经济组织成员且符合宅基地申请标准，虽不符合分户条件，但经村委会等相关部门审核同意，可共同申请确权登记在一本宅基地证书上，部分地区可能会采取面积分摊的方式，将宅基地及房屋面积在两户间合理分配，分别进行登记。

　　具体的确权流程，通常需要先到村委会开证明，说明两户的家庭成员、房屋现状等情况。然后由专业测绘队进行实地测量，确定两家实际使用范围。接着准备好身份证、户口本、分家协议、建房审批手续等材料，将材料递交到乡镇自然资源所。相关部门审核通过并公示无异议后，即可领取宅基地证书。

　　农村宅基地可以买卖吗?

　　农村宅基地一般不能买卖。宅基地属于农村集体所有，农民只有使用权，其买卖受到严格的法律限制。但在符合特定条件下，本村村民之间可以进行转让。具体如下：

　　一般规定：农村宅基地不能自由买卖给本集体经济组织以外的人员。城镇居民禁止在农村购置宅基地，非本集体经济组织成员购买宅基地的，转让合同无效。

　　特殊情况：同村村民之间的宅基地买卖，需经村集体经济组织同意，并报乡(镇)人民政府批准。同时，买卖双方必须是同一村的村民，且受让人必须符合宅基地申请条件，如无宅基地、符合一户一宅等。此外，买卖行为还需签订书面合同，并办理相关登记手续。