农村建房新政策和规定2025最新

　　一、农村建房两大“红线禁区”：中央一号文件明确“两个不允许”

　　禁止城镇居民购买农房及宅基地

　　根据2025年中央一号文件，城镇居民因不具备农村集体经济组织成员身份，无法通过购买或申请获得宅基地使用权。宪法及土地管理法规定，宅基地属于集体所有，其使用权与集体成员身份绑定，非成员购买行为不受法律保护，此举旨在防止农民因短期利益丧失基本居住保障。

　　禁止退休干部到农村占地建房

　　退休干部同样不具备农村集体成员资格，其下乡占地建房行为违反“一户一宅”原则及土地管理法规。部分地区曾通过赋予特殊资格权规避政策，2025年政策明确此类操作属于违规，需严格按法律规定收回或拆除违规建筑。

　　二、农村建房“六不准”核心规范：审批、面积与用途全约束

　　三、政策背后的深层考量：保障农民权益与乡村可持续发展

　　法律与产权基础

　　宅基地作为集体土地，其使用权与成员身份挂钩是宪法和土地管理法的明确规定。允许非成员交易可能导致资本无序下乡，加剧土地兼并风险，违背“耕者有其田”的基本制度。

　　农民权益“安全阀”

　　农业农村部专家指出，宅基地是农民最后的生活保障线。若放开交易，部分农民可能因短期收益出售宅基地，未来面临流离失所风险。政策通过限制交易，确保农民在现代化进程中保留安身立命之本。

　　乡村治理规范化

　　“六不准”政策通过统一审批流程、面积标准和用途管控，避免宅基地分配矛盾，防止公共资源被侵占，推动乡村建设从“无序扩张”转向“规划引领”。

　　四、合规建房操作指南：从申请到竣工的全流程要点

　　1、审批前置

　　无论是新建、扩建还是结构性翻修，均需通过“村级申请→乡镇审核→部门联审”流程，线上可通过政务APP提交材料(如浙江“浙里办”)，线下需到便民服务中心办理。

　　2、面积与层数规划

　　提前查询当地宅基地面积上限(如华北地区多为120-150平方米/户)，三层以上需额外提交结构安全评估报告，避免“建后拆”损失。

　　3、用途严格限定

　　农房不得登记为商业用途，出租需向村委会备案，禁止通过“以租代售”形式变相出售给非集体成员，违规者将被纳入失信名单。

　　建议建房前通过乡镇自然资源所或“国家政务服务平台”查询本地细则，确保从选址、设计到施工全程合规，避免因政策不清导致财产损失。

　　农村建房面积超过多少算违建?

　　农村建房面积超过当地规定的宅基地标准面积算违建。福建省的规定如下：

　　农村村民每户建住宅用地面积限额为80平方米至120平方米。

　　利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

　　此外，部分地区还对建筑面积和住房层数等作出规定，如赣州市规定农村住房建设每户建筑面积不得超过350平方米，住房层数不得超过三层，住房檐口高度不得超过11米。

　　农村建房怎么申请宅基地?

　　农村建房申请宅基地，一般需要以下步骤：

　　1、农户书面申请：符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房(规划许可)书面申请，填写《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》，签署《农村宅基地使用承诺书》，并提交家庭户口簿复印件、户主及申请人身份证复印件等相关材料。

　　2、村民小组讨论公示：村民小组收到申请后，应在一定时间内(如10个工作日)提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示，公示时间不得少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请和村民小组会议记录等材料交村级组织审查。

　　3、村级组织审查：村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织在《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》签署意见，连同申请人提交的其他相关材料一并报送乡镇人民政府。

　　4、乡镇受理审核：乡镇政府相关窗口、农业农村部门、自然资源部门联合负责审查。农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房(规划许可)申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，是否取得用地计划。涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发乡村建设规划许可证。

　　5、乡镇政府审批：根据多部门的联审结果，由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批。经审核认为宅基地申请和用地审批符合条件、报送材料完备的，应当自联审合格之日起，在一定时间内(如5个工作日)予以批准，发放《农村宅基地批准书》和乡村建设规划许可证，并同步将审批情况书面报县级农业农村、自然资源等部门备案。

　　6、开工查验：经批准用地建设的农户，应当在开工前向乡镇政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，乡镇政府及时组织农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。

　　7、竣工验收：农户建房完工后，乡镇政府会组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。

　　8、申请办理不动产登记：通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。