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商品住宅公摊面积最新规定2025

来源:律科网整理 2025-05-04 20:47:04 人看过
商品住宅公摊面积最新规定20252025年商品住宅公摊面积的最新规定主要涉及法律界定、计价方式改革以及地区试点政策等方面。以下是关键要点:一、公摊面积的法律界定1、定义公摊面积指整栋楼业主共同分摊的公共建筑面积,包括:电梯井、楼梯间、管道井、设备间公共门厅、过道、值班警卫室外墙水平投影面积的一半。2、不纳入公摊的部分独立车库、人防工程、开发商自营用房等。二、2025年计价方式改革1、部分地区试点“

  商品住宅公摊面积最新规定2025

商品住宅公摊面积计算方法

  2025年商品住宅公摊面积的最新规定主要涉及法律界定、计价方式改革以及地区试点政策等方面。以下是关键要点:

  一、公摊面积的法律界定

  1、定义

  公摊面积指整栋楼业主共同分摊的公共建筑面积,包括:

  电梯井、楼梯间、管道井、设备间

  公共门厅、过道、值班警卫室

  外墙水平投影面积的一半。

  2、不纳入公摊的部分

  独立车库、人防工程、开发商自营用房等。

  二、2025年计价方式改革

  1、部分地区试点“按套内面积计价”

  湖南衡阳:自2025年1月1日起,商品房销售按套内建筑面积计价,不再将公摊面积计入房价。

  河北张家口:逐步推进“取消公摊计价”,鼓励开发商按套内面积销售。

  2、计价方式变化≠取消公摊

  公摊面积仍客观存在,仅计价方式调整(总价不变,单价提高)。

  物业费、暖气费等仍按包含公摊的建筑面积计算。

  三、公摊比例正常范围
 

建筑类型 公摊比例 主要构成
多层住宅(7层以下) 7%-12% 楼梯间、管道井
小高层(7-11层) 10%-16% 增加电梯井、配电室
高层住宅(12-33层) 14%-24% 多部电梯、消防通道
超高层(30层+) 20%-25%+ 避难层、设备转换层
别墅 1%-8% 联排共用墙体  

  四、政策影响与注意事项

  购房透明度提升

  开发商需公示公摊部位及面积计算方式,减少纠纷。

  二手房市场影响

  新盘按套内计价后,高公摊的二手房可能面临贬值压力。

  合理公摊≠越小越好

  公摊过小可能影响居住舒适度(如狭窄电梯、消防通道)。

  五、争议与未来趋势

  争议焦点:公摊计算不透明、部分开发商虚报面积。

  未来方向:更多城市或推广“套内计价+公摊公示”模式,但全国统一取消公摊可能性低。

  如需查询具体城市政策(如上海、北京等),可提供所在地区进一步分析。

  商品住宅公摊面积计算方法有哪些?

  商品住宅公摊面积的计算方法如下:

  计算分摊系数:分摊系数 = 需要分摊的公用面积之和 ÷ 各套内建筑面积之和 =(总建筑面积之和 - 各套内建筑面积之和)÷ 各户套内建筑面积之和。

  计算各套房的公用分摊面积:各套房的公用分摊面积 = 分摊系数 × 各套内建筑面积。

  其中,套内建筑面积 = 套内使用面积 + 墙体面积 + 阳台面积。需要注意的是,层高在 2.2 米以上的部位,按其外围水平投影计算面积;层高小于 2.2 米的部位,不计算建筑面积;屋顶为斜面结构房屋,层高在 2.2 米以上部位,按其外围水平投影计算面积;层高小于 2.2 米的部位,不计算建筑面积。挑楼、全封闭的阳台面积,按其外围水平投影面积计算;未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算,露台不计算建筑面积。

  商品住宅公摊面积包括哪些?

  商品住宅公摊面积主要包括以下部分:

  公共服务设施部分:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。这些区域是保障居民正常生活和整栋楼正常运行的必备空间,例如电梯井是居民垂直交通的通道,楼梯间供步行上下楼,公共门厅是进出楼栋的缓冲空间,变电室、设备间保障楼体的电力等设备运行。

  墙体部分:套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。分隔墙区分了住户空间与公共空间,外墙面积的一半进行分摊也是合理的计算方式。

  需要注意的是,独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室等通常不计入共有建筑面积。


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