小产权房最新政策2025年规定

　　2025年小产权房政策以住建部联合多部门推出的“分类处理、逐步退出”为核心原则，同时各地搭配出台细化举措，从存量处置、源头管控、登记规范等多方面规范小产权房，具体规定如下：

　　1、存量小产权房分类处置

　　可确权类：针对2023年12月31日前建成、符合城乡规划且不占基本农田的小产权房，可办理确权手续。业主需补缴房屋建成时同区域国有土地出让价30%-50%的土地出让金，补缴完成后就能换领合法产权证。这类房源约占存量小产权房的45%，其中2400万套会优先推进确权流程。

　　拆迁补偿类：不符合规划但不影响公共利益的小产权房，约占存量的35%，将通过拆迁补偿等方式安置，以此保障业主的基本居住权益。例如东莞某“三旧”改造项目中，这类小产权房业主可获得货币补偿或回迁安置等相应保障。

　　依法拆除类：对于占用基本农田、违反生态保护红线的严重违法小产权房，约占存量的20%，会依法拆除。广东等地还明确将这类房源纳入负面清单，一律不得办理登记，坚决守住土地管控底线。

　　2、全面管控新增房源

　　2025年中央一号文件明确禁止城镇居民到农村购买农房、宅基地，也不允许退休干部到农村占地建房，从交易基础上遏制新增小产权房交易的可能。

　　自2025年1月1日起，农村新建住房必须执行“一户一宅+规划/建设许可+面积上限”规则，所有农村建房都要先办审批手续，明确用地性质和建设标准，彻底切断新小产权房的产生路径。同时自然资源部要求，违法占用集体土地建设的房屋一律不得办理不动产登记。

　　3、地方细化落地举措

　　广东：2025年8月4日起施行的新规明确，小产权房一律不得办理不动产登记，即便通过法拍等渠道竞得，也无法办理产权证和再次出售、抵押。此外还划定负面清单，违反永久基本农田和生态保护红线的小产权房，坚决不予登记。

　　北京：针对确权补缴费用高的问题，推出分期付款政策，允许业主在5年内分期缴纳费用，减轻经济压力。同时严查小产权房违规出租行为，若存在群租、隔断出租等情况，会面临罚款、拆除隔断等处罚。

　　深圳：对主动申请确权的业主给予10%-15%的费用优惠，不过目前当地绝大部分村委已拒绝开具小产权房购房证明，这类房屋的交易流通进一步受限。

　　4、明确权益边界限制

　　小产权房仍无法获得商品房同等权益，多地明确小产权房不能纳入学区划分，像山东日照2025年就规定小产权房不能作为学区房。

　　其出租也受到严格管控，正规出租需房屋产权证明备案，小产权房因无合法产权证明，违规出租被查处后，房东可能面临罚款、清退租客等处罚。

　　小产权房子怎样过户才能合法?

　　小产权房因缺少国家认可的不动产权证书，通常不能像商品房那样办理正规过户。仅在特定条件下，可通过集体内流转、补办合规手续等方式实现合法的权益变更，具体途径如下：

　　1、本集体经济组织内部合规流转

　　若小产权房是宅基地上的村民住宅，仅限在本集体经济组织内部符合条件的成员间实现合法权益变更。首先受让方需满足“一户一宅”的宅基地管理要求，无其他宅基地房屋;其次买卖双方要签订规范的房屋转让合同，明确房屋信息、交易金额等关键内容;最后需经村委会或村集体审核同意，提交双方身份证明、房屋相关建设证明等材料，在集体内部完成备案登记，变更房屋实际使用人的信息记录。这种方式仅在集体内部具有效力，能保障集体内交易双方的基础权益，但并非国家层面的产权过户。

　　2、补缴费用补办手续后过户

　　针对部分符合条件的存量小产权房，各地会出台历史遗留问题处理政策，完成手续补办后可办理正规产权登记，进而实现合法过户。比如位于城乡规划范围内、未占用基本农田的小产权房，业主可按规定补缴土地出让金(通常为房屋建成时同区域国有土地出让价的一定比例)及相关税费，再通过规划核验、补办建设审批手续等流程，申领不动产权证书。拿到合法产权证后，后续即可像商品房一样，在不动产登记中心办理正常过户手续。

　　3、集体经营性建设用地小产权房按规转让

　　若小产权房建在集体经营性建设用地上，且建设符合规划、已通过村民会议表决同意，可按规定转让使用权并办理相应过户手续。交易时需签订规范的书面转让合同，明确土地界址、面积、使用期限等内容，之后参照同类国有建设用地的转让流程，到相关部门办理使用权变更登记，完成合法意义上的权益转移。

　　4、通过司法文书确认权益后过户

　　当小产权房涉及继承、离婚财产分割等纠纷时，可通过司法途径确认权益归属，进而实现合法的权益变更。比如继承人可凭房主的公证遗嘱提起继承诉讼，或通过法院调解达成协议，获取法院出具的民事判决书、调解书。这些司法文书是具有强制执行效力的确权文件，可凭借其到相关部门(如村集体、乡镇管理部门)办理房屋权益人的变更登记，明确新的房屋实际权利人。

　　除此之外，多数不符合上述条件的小产权房，即便私下签订交易协议、在村委更名，也无法构成法律意义上的合法过户，这类交易不仅不受法律全面保护，还可能面临房屋被拆除、拆迁补偿纠纷等风险。

　　小产权房到了年限后怎么办?

　　小产权房没有商品房那样明确的70年产权年限概念，其后续处理完全取决于土地性质以及地方政策，不同情形下的处理方式差异较大，具体如下：

　　1、集体建设用地(宅基地/村办用地)上的房屋

　　协商续租继续使用：若是本集体经济组织成员的宅基地房屋，宅基地使用权本就无明确年限限制，只要符合“一户一宅”规定，且村集体无土地规划调整，通常可一直使用。若为村集体开发的集体经营性建设用地小产权房，到期后可和村集体协商续租，按集体土地管理流程办理续租手续，缴纳相应费用后延续使用权限。

　　补缴费用转为合法产权：若房屋符合城乡规划、不占用基本农田等条件，部分地区会允许业主补缴土地出让金和相关税费，补办规划许可、施工许可等手续，将集体土地性质转为国有土地，进而申领不动产权证书。转为正规产权后，就可适用商品房的产权规则，后续按规定办理续期等手续。

　　配合回收获相应补偿：若村集体因调整土地用途，比如要将土地转为农业用地，或因乡村改造需要收回土地，居住人需配合腾退房屋。这种情况下，一般能从村集体获得一定的安置补偿，比如货币补偿或集体内部的住房安置，具体标准由村集体协商确定。

　　2、违规占用农用地建设的房屋：这类小产权房本身属于违法建筑，不存在合法的使用年限。即便未到所谓“年限”，一旦被国土部门排查发现，或因土地整改、规划调整等原因，随时可能被依法强制拆除，且业主大概率无法获得和合法房屋同等标准的补偿，仅可能拿到少量建筑物残值补偿，甚至可能无补偿。

　　3、纳入征收或城市更新范围的房屋：若小产权房所在地被纳入市政建设、征地拆迁等公共利益项目范围，无论是否到使用年限，都会被依法征收。此时业主会获得相应征收补偿，不过补偿标准通常低于合法商品房，具体金额和方式需按当地征地政策执行，常见的补偿形式有货币补偿、回迁安置房等。

　　4、政府统一统筹处置：部分地区会针对成片的小产权房出台专项处置政策。比如对符合安全和规划条件的小产权房进行政府回购，之后纳入保障性住房体系;或者通过统一改造，规范房屋的配套设施和产权管理，让业主在补缴少量费用后，获得稳定的居住权保障。